W ostatnim czasie mieszkańcy co raz częściej walczą o ochronę każdego zielonego skrawka w mieście. I niewątpliwe jest to wspaniałe zjawisko. Po latach niedbania o zieleń zrozumieliśmy, że bez niej zwyczajnie doprowadzimy do wyginięcia samych siebie. Ekstremalne temperatury, susze przeplatane powodziami, wymieranie gatunków czy pustynnie kolejnych obszarów – to wszystko człowiek podarował planecie ziemi, czyli i nam samym.
W imię ekologii protestuje się tez przeciwko nowym inwestycjom deweloperskim, zwartym miastom i przeznaczaniu terenów pod budownictwo. Zastanówmy się jednak, co naprawdę jest ekologiczne.
Za przykład niech posłuży niedawno uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego w jednym z miast, który przeznaczył pod zabudowę prawie dziewicze łąki położone bądź co bądź w mieście – blisko wszelkiej infrastruktury, otoczone dobrymi drogami, ze szkołami i przedszkolami w okolicach. Część tego terenu wyłączono spod zabudowy, dużą część przeznaczono pod ekstensywną zabudowę jednorodzinną, a fragment pod budownictwo deweloperskie. W zdecydowanej większości deweloperzy będą mogli realizować budynki o połowę mniejszej wysokości niż stojących po sąsiedzku bloki z okresu PRL. Nie przeszkodziło to napisaniu przez kilka portali, że teren „oddano w ręce deweloperów” i „wszystko tam zostanie zabetonowane”. Pomijając fakt, że większość terenu ma pozostać niezabudowana dzięki ograniczeniom w planie, to zastanówmy się co by się stało gdyby te kilkadziesiąt hektarów terenu nie wykorzystać i zakazać tam wszelkiej zabudowy.
Nagłówki krzyczały: „Tereny oddane deweloperom, kilkadziesiąt hektarów łąk do zabetonowania”.
Łatwo jest zrzucić całe zło na kogoś, oby nie na samego siebie. Bo za globalne ocieplenie nie odpowiadam przecież ja jako człowiek, pijący kawę z jednorazowego kubka, zużywający setki butelek tygodniowo, używający dużego auta, włączający klimatyzacje czy latający tanimi liniami lotniczymi na wakacje zagraniczne dwa razy do roku. Tu łatwo znaleźć – ot jest – deweloper! Całe zło! Chcą zabudować łąki! Wyciąć zieleń, przepędzić zwierzynę!
Zastanówmy się więc. Deweloper nie buduje dla siebie pomników, tylko miejsca pracy i mieszkania dla obywateli. W końcu z tego żyje.
Ale co by się stało gdyby miasto nie uchwaliło tego planu bądź zakazało w tym miejscu nowej zabudowy? Albo gdyby tylko na jeden rok wstrzymać nowe inwestycje tym wrednym deweloperom?
W samej Warszawie w 2018 roku ludzie kupili 25 tysięcy mieszkań od deweloperów. Nowych mieszkań, które zostały gdzieś zbudowane. Lekko licząc 50 tysięcy osób. Gdyby nie dogęszczać miasta do środka i nie budować wyżej, każdego roku należałoby postawić gdzieś pod Warszawą nowe miasto wielkości Legionowa (powierzchnia 14 kilometrów kwadratowych). Który las zatem najlepiej wyciąć pod takie nowe miasto? Kabacki, Puszcze Kampinoską czy Mazowiecki Park Krajobrazowy? Dodam, że Kabackiego nie wystarczy (ma zaledwie 10 kilometrów kwadratowych), trzeba dociąć z jeszcze innego.
Przeznaczenie terenów w mieście pod budowę, niestety spowoduje że ileś drzew zostanie wyciętych, ileś terenu zabetonowanego. Tylko, że gdyby tego terenu nie wykorzystać to gdzieś indziej wycięto by kilkudziesięciokrotnie więcej hektarów podmiejskich lasów, łąk etc. Miasto rozlewało by się na dotąd dzikie tereny. Ta nowa zabudowa najczęściej powstawałoby w pozornie przyjaznych naturze domkach jednorodzinnych. Przy rozproszonej zabudowie jednorodzinnej 30% całego terenu to komunikacja – pod asfaltową drogą niestety nawet dżdżownica nie przeżyje. To setki drzew wyciętych pod nową linię energetyczną, wodociąg, kanalizację i tysiące domków opalanych własnym piecem – często węglowym (albo i śmieciami). Tymczasem od 30 lat żaden deweloper w kraju nie zbudował budynku wielorodzinnego z piecem węglowym, raczej przyczyniając się do walki ze smogiem, niż go potęgując.
Nowi mieszkańcy, aby dojechać do swoich domów kupią auta, będą stali w korkach, produkując spaliny. Do pracy – autem, na zakupy – autem, dzieciaki do szkoły – itd. Nie przyjadą rowerem albo hulajnogą do centrum, a prawie na pewnie nie przyjdą na własnych nogach.
Jak bardzo nie wydawałoby się to niepopularne, to właśnie wysokie budownictwo deweloperskie jest najbardziej ekologiczne. Pozwala lepiej wykorzystać dostępną przestrzeń, stymuluje korzystanie z transportu publicznego, rowerów, hulajnóg, carsharingów itd.
Podstawa takiego 40 piętrowego wieżowca (150 metrów w wysokości) ma mniej więcej tyle co czterech dużych parterowych domów o pow. 250 metrów kwadratowych (z garażem i pomieszczeniami technicznymi). Przykładowo, wieżowiec apartamentowy przy placu Grzybowskim w Warszawie, który ma 236 mieszkań zajmuje w podstawie wieży około 1000 metrów kwadratowych. Średnia powierzchnia mieszkania to 138 metrów kwadratowych. Zakładając, że w takim mieszkaniu i domu mieszka tylko dwuosobowa rodzina, „zabór ziemi” na głowę to 2,11 metrów kwadratowych w wieżowcu deweloperskim i 125 metrów kwadratowych, w przypadku domu – 60 razy więcej!
Carbon foot print, czyli ślad węglowy na osobę jest dramatycznie mniejszy przy wysokim budownictwie. Do tego, przy domach jednorodzinnych, należy doliczyć nowe drogi, które trzeba budować, zwiększone użycie auta czy fakt, że zgrupowanie mieszkań zużywa mniej energii na ogrzewanie i chłodzenie bo przylega do siebie ścianami. Zorganizowane osiedla deweloperskich domów jednorodzinnych są zaś bardziej ekologiczne niż budowanie rozrzuconej zabudowy w ramach urbanistyki łanowej bo efektywniej wykorzystują grunt, łatwiej je podłączyć do kanalizacji czy ogrzewania miejskiego.
Tylko w ciągu ostatnich 50 lat ludność podwoiła swój stan – ponad 3,5 miliardów nowych ludzi. Miasta muszą iść w górę i stawiać na dobrą gęstość gdzie do pracy i szkoły będzie się szło lub jechało rowerem, inaczej nie starczy zasobów tej planety. Kontrargumentacja, że nas to nie dotyczy bo w Polsce mamy ujemny przyrost naturalny rozbija się o fakt, że tylko
w ciągu ostatniej dekady w kraju zbudowano 1,5 milionów nowych mieszkań i bardzo brakuje nowych, co pokazują wszystkie statystyki.
Z punktu widzenia ekologii trzeba zadać sobie pytanie co rzeczywiście jest lepsze – wygoda jednostki i „eko” dom pod miastem czy gęste miasta ograniczające przeznaczanie nowych terenów pod budownictwo? Na deweloperskim Manhattanie w Nowym Yorku na powierzchni 58 kilometrów kwadratowych mieszka 1,6 milionów ludzi. W Los Angeles 4 milionów zajmuje w niskiej, rozproszonej zabudowie 1302 kilometrów kwadratowych! Co jest bardziej eko?!
Jako przedstawiciel branży deweloperskiej wiem, że wiele rzeczy mogliśmy zrobić lepiej i za to mówię Przepraszam! Mamy dużo lekcji do odrobienia. Wyciągamy też wnioski na przyszłość i mam nadzieję, że będziemy robili co raz lepsze, bardziej zielone budynki i osiedla. Natomiast krzyczenie – nie budować – bo ja już mam, co mnie obchodzą ci, którzy mieszkań nie mają – jest mało uczciwe. A w nieodległej perspektywie na pewno nie będzie lepsze dla natury.
Nie jest więc pytanie czy, ale kiedy, ekolodzy staną się największymi sprzymierzeńcami firm deweloperskich w walce o prawdziwie lepsze miasta. Lepsze nie tylko dla wygody ludzi, ale też dla samej natury.
Konrad Płochocki
Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich